Dans le cadre d’une situation d’usufruit, la question de la répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire se pose souvent. Parmi ces charges, on trouve notamment la taxe foncière. Qui doit prendre en charge cette dépense ? Voyons ensemble les règles en vigueur dans ce cas particulier.
L’usufruit, un concept juridique bien défini
Pour bien comprendre la question de la taxe foncière en cas d’usufruit, il est important de rappeler quelques notions sur ce qu’est l’usufruit. L’usufruit est une institution juridique qui permet à une personne, appelée usufruitier, de bénéficier de l’usage et des revenus d’un bien appartenant à une autre personne, le nu-propriétaire. Ce dernier conserve la propriété du bien, mais ne peut ni l’utiliser, ni en percevoir les revenus tant que dure l’usufruit.
Comment naît l’usufruit ?
Plusieurs situations peuvent conduire à la création d’un usufruit :
- Le décès d’un conjoint : le survivant peut choisir l’usufruit sur tout ou partie des biens de la succession, afin de maintenir son niveau de vie et préserver les intérêts des héritiers (les enfants par exemple).
- La donation entre vifs : une personne peut donner à une autre l’usufruit d’un bien sans pour autant en perdre la propriété. Cela peut être fait pour aider financièrement un proche (un enfant en difficulté par exemple) ou pour optimiser sa fiscalité.
- Le démembrement de la propriété : il est possible de partager volontairement la propriété d’un bien entre l’usufruit et la nue-propriété, dans le cadre d’un contrat (vente, donation…).
La taxe foncière, une charge imputable à l’usufruitier
Selon le Code général des impôts, les taxes foncières sont dues par celui qui a l’usage du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. En cas d’usufruit, c’est donc l’usufruitier qui doit payer cette taxe, et non le nu-propriétaire.
Cela signifie que l’usufruitier, en plus de jouir du bien et d’en percevoir les revenus, supporte également certaines charges liées à ce dernier, dont la taxe foncière. Cela permet ainsi au nu-propriétaire de ne pas avoir à supporter cette dépense tant qu’il n’a pas la pleine disposition du bien.
Des exceptions possibles dans certains cas
Toutefois, l’application stricte de cette règle peut être modifiée par un accord entre les parties. Par exemple, lors de la création de l’usufruit (succession, donation…), il peut être décidé contractuellement que le nu-propriétaire prendra en charge tout ou partie de la taxe foncière.
Il est aussi possible que le nu-propriétaire soit tenu de participer aux dépenses relatives à la taxe foncière si celles-ci sont nécessaires pour la conservation du bien. Cela peut être le cas, par exemple, de travaux d’entretien ou de réparation indispensables à la préservation du bien.
La répartition des autres charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
Outre la taxe foncière, d’autres charges peuvent peser sur un bien en usufruit. Il convient donc de les répartir équitablement entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
- Les dépenses d’entretien courant : ces dépenses sont à la charge de l’usufruitier, qui a l’usage du bien. Il doit donc veiller à son bon entretien (nettoyage, petits travaux…).
- Les dépenses de grosses réparations : elles incombent au nu-propriétaire, car elles concernent la conservation du bien. Toutefois, il est possible de convenir que l’usufruitier participe à ces frais, notamment s’ils sont liés à une mauvaise utilisation du bien.
- Les assurances : l’usufruitier doit assurer le bien contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux…) et les risques de responsabilité civile. Le nu-propriétaire peut également souscrire une assurance pour garantir ses propres intérêts.
- Les impôts et taxes : outre la taxe foncière, d’autres impôts et taxes peuvent concerner le bien (taxe d’habitation, taxe sur les logements vacants…). Ils sont généralement à la charge de celui qui occupe le bien ou en a la jouissance.
Pour éviter toute contestation ultérieure, il est conseillé de préciser cette répartition dans un contrat écrit, notamment en ce qui concerne la taxe foncière.
