Diviser un terrain en plusieurs parcelles peut être une bonne solution pour tirer le meilleur parti de son bien immobilier. Cette opération comporte néanmoins des coûts non négligeables et nécessite une planification minutieuse. Ce guide vous propose un aperçu complet des différents frais à prévoir lorsque vous envisagez de diviser votre terrain, ainsi que quelques astuces pour optimiser cette démarche.
Étude de faisabilité par un géomètre-expert
Avant toute chose, il est indispensable de vérifier si votre projet de division est réalisable. Pour cela, l’intervention d’un géomètre-expert s’avère nécessaire. Le coût de l’étude de faisabilité varie généralement entre 150 € et 200 € par heure, en fonction de la complexité du terrain et des spécificités locales.
Lors de cette étape, le géomètre examine divers aspects techniques et réglementaires pour déterminer si la division est possible. Il est recommandé de demander plusieurs devis pour choisir le professionnel offrant le meilleur rapport qualité-prix.
Le bornage du terrain
Une fois la faisabilité confirmée, le géomètre procède au bornage du terrain. Cette opération consiste à définir les limites exactes des nouvelles parcelles à l’aide de piquets ou de marques physiques. Le coût du bornage dépend principalement de la superficie et de la forme du terrain, mais oscille souvent entre 600 € et 2 000 €.
Le bornage est crucial pour éviter tout litige futur concernant les limites des propriétés nouvellement créées. Il permet également de définir avec précision les superficies des différents lots avant leur mise en vente.
Document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC)
Après le bornage, le géomètre rédige un Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC). Ce document officiel sert à mettre à jour le cadastre et attribuer de nouveaux numéros aux parcelles issues de la division. Le coût de cette formalité administrative peut varier, mais se situe généralement autour de 500 € à 1 000 €.
Frais de notaire lors de la vente des parcelles
Si votre objectif est de vendre une ou plusieurs parcelles issues de la division, il faudra compter sur les frais de notaire. En France, ces frais varient entre 6 % et 9 % du prix de vente du terrain. Par exemple, pour un terrain vendu à 100 000 €, les frais de notaire seront compris entre 6 000 € et 9 000 €.
Notez que dans la plupart des transactions immobilières, ces frais sont supportés par l’acheteur. Cependant, ils constituent un élément à ne pas négliger dans le calcul global des coûts associés à la division de votre terrain.
Impôts et taxes sur la plus-value immobilière
La vente des parcelles peut générer une plus-value immobilière imposable. Si vous détenez le terrain depuis moins de 30 ans, vous devrez payer cet impôt. L’impôt sur la plus-value est composé de :
- Un taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu.
- De prélèvements sociaux à hauteur de 17,20 %.
Toutefois, des abattements progressifs existent en fonction de la durée de détention du terrain, réduisant progressivement l’imposition jusqu’à une exonération totale après 30 ans de possession.
Taxes communales et nationales
En plus des frais de notaire et de l’impôt sur la plus-value, certaines communes appliquent une taxe locale sur la vente de terrains devenus constructibles. Son montant équivaut à 10 % de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial du terrain.
Il existe aussi une taxe nationale applicable aux biens devenus constructibles après le 13 janvier 2010. Cette taxe supplémentaire doit être prise en compte dans vos prévisions budgétaires.
Frais supplémentaires : architecte et agent immobilier
D’autres coûts peuvent venir s’ajouter selon la taille et la localisation de votre terrain. Par exemple, si le terrain excède 2 500 m², la loi impose le recours à un architecte. Ses honoraires varient en fonction de la complexité du projet et représentent un coût additionnel important.
De plus, faire appel à un agent immobilier peut faciliter la vente des parcelles, bien que cela engendre des frais supplémentaires. Les commissions des agents immobiliers varient généralement entre 5 % et 7 % du prix de vente.
